Как меняется розничная недвижимость

Изменения в поведении потребителей по-прежнему меняют бизнес торговой недвижимости. Поскольку некоторые виды пространства устаревают или становятся менее ценными, собственники и арендаторы должны приспосабливаться к этому. Ричард Кестенбаум встретился с четырьмя партнерами из юридической фирмы Goulston & Storrs, одной из самых опытных в США организаций в сфере торговой недвижимости, и спросил их, что они видят на рынке прямо сейчас. Все партнеры, с которыми я беседовал (Нэнси Давидс, Мэтт Эпштейн, Карен О'Мэлли и Дэвид Рабинович), имеют многолетний опыт работы в торговых сетях по всему миру.

Многофункциональное использование

Они констатируют рост количества многофункциональных проектов. Крупные объекты используют для разных целей, которые интегрированы в рамках одного участка земли. Все большее число существующих объектов, ориентированных только на розничную торговлю, превращаются в офисы и резиденции (как частные дома, так и квартиры). Новые девелоперские проекты – это не только о торговле и торговых центрах, а о ритейле как части жизни, работы и отдыха. Карен О'Мэлли сказала мне: «Девелоперы, которые думают о будущем, курируют группу своих арендаторов, чтобы привлечь широкий круг потребителей». Они выделяют разновидности ритейлеров, которые, как думали ранее, не могут размещаться в торговых центрах, например, продуктовые магазины, кинотеатры и спортзалы. Речь идет о тех точках, которые относили к дискретным местам, куда покупатели целенаправленно заходят и уходят, не посещая другие близлежащие торговые площадки. Теперь собственники понимают, что арендаторы содействуют привлечению большего количества людей в объекты.

Есть теперь равноденствие в перестроенном «Всемирном финансовом центре» на Манхэттене – которого никогда, возможно, не было в прошлом. Магазин Whole Foods в Центре Time Warner – один из лучших магазинов сети. Эти изменения – способ собственников расширить возможности шоппинга и предоставить потребителям больше причин зайти в их объект.

Бакалейная торговля является одним из наименее развитых розничных секторов, приспособленных к онлайн-продажам, но это, скорее всего, изменится по мере развития технологий и совершенствования системы сортировки свежих продуктов для потребителей. Это ускорит переход потребителей на интернет-шоппинг и в будущем снизит спрос продуктовых ритейлеров на торговые площади. Даже сейчас небольшие городские бакалейные показывают рост, их площадь часто составляет всего 25 тысяч кв. футов, намного меньше, чем супермаркетов. Это позволяет сделать вывод о том, что включение бакалей в состав торговых центров – временное изменение. Арендодатели также анализируют возможность использования торговых площадей для размещения точек медицинского обслуживания, массажных студий и диспансеров марихуаны, которые исторически были запрещены, но сейчас пользуются спросом у потребителей. Многие договоры аренды запрещают размещать «магазины для наркоманов» и продавать «наркотические принадлежности», но растущая легализация марихуаны и популярность вэйпа поставили под вопрос эти ограничения. Включение фабрик в пул арендаторов также было исторически запрещено. Но рост количества микропивоварен и их способность привлекать потребителей, совершающих покупки и в других точках торгового центра, заставляют собственников обходить ограничения для определенных видов производств. Офисные пространства также меняются. Компании, которые хотят, чтобы программисты и ученые работали рядом с другим персоналом, чтобы разработка продуктов и услуг была интегрирована со стратегией, требует объединения отдельных пространств. Это комбинирование создает новый вид рабочей среды – унифицированный, похожий на кампус и оснащенный розничными и другими удобствами поблизости.

Паркинг

В будущем показатель парковочного индекса будет сокращаться. В многофункциональных объектах площади с различными функциями требуют разное количество парковочных мест, причем в течение дня и даже недели необходимость в машиноместах будет меняться. Кроме того, рост услуг по прокату, таких как Uber и Lyft, позволяет большему числу потребителей приехать в магазины без собственного автомобиля. Эти службы также создают потребность в большем количестве мест для посадки и высадки пассажиров, чем обычно имеют существующие проекты. В перестроенном торговом центре Westfield в Century City уже есть такие зоны, а The Grove в Лос-Анджелесе идет еще дальше, предлагая субсидированные поездки во время выходных.

Муниципалитеты реагируют на изменения. В некоторых районах США они поощряют «умный рост» и сосредоточенность на общественном транспорте за счет сокращения количества парковочных мест, что необходимо для согласования новых проектов девелоперов.

Благодаря новым коммерческим объектам, которые можно эксплуатировать на протяжении десятилетий, будущие технологии оказываются эффективными. Внедрение «самозанятых» автомобилей представляет собой огромную проблему для прогнозирования того, сколько парковочных мест потребуется для розничного проекта. Собственники должны уравновесить свою потребность в минимизации неиспользуемых пространств в будущем, не создавая разочаровывающих дефицитов парковки для потребителей сегодня.

Условия аренды

В прошлом неожиданно возникающие магазины были такими же, как хэллоуинские костюмы, и считались нежелательными арендаторами. Теперь они гораздо интереснее для собственников, потому что часто они являются площадками инкубаторов, запускающих новые предприятия, или иностранных брендов, которые выходят на рынок страны. Они предлагают что-то новое и могут помочь привлечь трафик. По мере того, как количество «неожиданных» ритейлеров растет, арендодатели должны переходить на более краткосрочные договоры аренды, которые и нужны новым магазинам.

Одной из общих тенденций в розничной аренде уже давно является «процентная арендная плата» – арендная плата, основанная на проценте от продаж в магазине. С ростом розничных продаж в интернете расчет процентной арендной ставки стал намного сложнее. Магазины теперь часто используются в качестве места, где потребители могут посмотреть на товар, но фактическая продажа производится в интернете. Данный факт усложняет процесс оценки атрибуции продажи в определенной торговой точке. Кроме того, магазины стали важны для потребителей с точки зрения возврата продукции, которую они купили в интернете. Не смотря на то, что возврат добавляет ценность классическим торговым площадкам, тем не менее он не влияет на процентную ставку аренды, за исключением, возможно, как вычета (согласно другому источнику, сейчас большинство таких вычетов ограничено 3-4%). Возможность совершить покупку онлайн и забрать товар затем в магазине порождает схожие трудности. Таким образом, в настоящее время нет единого мнения о том, как рассчитать процентные ставки по аренде. Скорее всего, они будут сильно отличаться по категории продаваемого продукта, потому что некоторые товары больше подходят для продажи в интернете, чем другие. Это может повлиять на расчет арендной платы.

У американской сети универмагов Nordstrom есть магазин в Западном Голливуде, где нет торгового инвентаря. Здесь клиентам помогают делать личные покупки и получать товары, которые они заказывали в интернете. Bonobos, недавно купленный Walmart, владеет магазинами с названием Guideshops, где покупатели могут только примерить одежду. Все, что посетители покупают, отправляют им с центрального склада. Новые показатели необходимы для расчета ренты по мере развития функциональности магазинов. Таким образом, по мере развития функциональности магазинов нового формата необходимо корректировать систему расчета арендной ставки. Одно из основных препятствий – лизинговые ограничения банков, финансирующих строительство торговой недвижимости. Кредиторы настаивают на соблюдении правил для поддержания ценности базового имущества, но они не могут предвидеть изменений, которые понадобятся в будущем для поддержания релевантности объекта.После того, как сделаны определенные займы, их продают инвесторам. Поэтому после получения кредита может быть сложно или невозможно внести изменения в условия аренды. Дэвид Рабинович сказал: «В будущем будет сложно найти кредиторов в новой среде лизинга. Собственники ищут арендаторов, которые, возможно, изначально не имеют финансовую силу более известных розничных продавцов».

Что теперь?

Созон Бакстер, специалист по консультированию собственников недвижимости, сказала мне: «Когда интернет-магазин открывает торговую точку, продажи в интернете растут в этой геозоне. Онлайн-ритейлеры поняли, что симбиотические отношения часто необходимы для успеха в эту эпоху». Она также считает, что скоро настанут времена, когда рабочие пространства будут включены в торговые пространства. Lord&Taylor согласилась сделать это недавно в сделке с WeWork, который открылся над их флагманским магазином Fifth Avenue в Нью-Йорке, но вскоре компания решила полностью закрыть розничную часть.

Никто точно не знает, как все эти изменения претворятся в жизнь и даже будут ли они такими. Как и сейчас в розничной торговле, гибкость – лучшая стратегия. Собственники, которые смогут адаптироваться быстрее всех, выиграют. Это простая, но сложная истина о столь большой розничной торговле прямо сейчас.

Перевод Retatailmaps.ru

Источник: https://www.forbes.com/sites/richardkestenbaum/2018/06/24/how-retail-real-estate-continues-to-change/#2a9f802d7ae1

#Новости